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不動産投資の基礎知識 入門の入門

      2016/12/07

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比較的リスクが低く長期的に安定した収入を得られることなどから、近年は副業的に不動産投資を始める方も増えていますが、途中で行き詰ってしまう例も少なくありません。向き不向きもありますが、知識不足の見切り発車で窮地に陥る場合が意外と多いようです。不動産投資で成功するためには、様々な知識が必要です。ここではその第一歩として、不動産投資のごく基本的な事柄について触れています。

不動産投資とは

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不動産投資とは、利益を得る目的で不動産に投資することです。
購入した不動産物件を、売却または賃貸することによって収益を得るもので、何かを買いそれを運用して利益を得るという点を見る限りでは、例えば株式投資などとそれほど変わりないとも言えます。
不動産投資では、賃料収入のように定期的に見込める利益を「インカムゲイン」、購入価格以上での売却によって得られる利益を「キャピタルゲイン」と呼びます。
不動産は必ず値上がりするという「土地神話」のあったバブル期は売却利益に期待する短期的な投資が主流でしたが、近年は比較的安定して得られる賃料収入に期待した長期的な投資が主流になり、会社員として働きながら不動産投資を始める方も増えています。

不動産投資の魅力

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第一に、安定した不労所得を得られることが挙げられます。不動産の価格や家賃は急激に大きく下落することは少ないので、比較的安定した収入を継続的に得ることが可能です。不動産投資には多額の資金が必要と思われがちですが、いい物件があれば購入資金が貯まるまで待たず、不動産投資ローンを組んで少額の自己資金から始めることもできます。マンションやアパートをローンを組んで購入する場合、団体信用生命保険の加入が義務付けられています。債務者が死亡したり高度障害に見舞われても団体信用生命保険が適用され、ローンの残債は保険から支払われます。家族には債務のない物件が残り、生命保険の代わりにもなります。
また、インフレになると現金や預貯金、債券などは実質的に目減りしますが、不動産の資産価値や家賃収入は上昇することが多いので、インフレに強い投資法ともいえます。
その他の不動産投資のメリットとしては、相続・贈与税対策として有効であること、節税効果が見込めること等があげられます。

不動産投資の種類

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不動産投資は大きく分けて、不動産を直接購入して収益を得る「現物不動産投資」と、複数の投資家が間接的に投資する「小口化不動産投資」「証券化不動産投資」があります。
・現物不動産投資とは
現物不動産投資は、アパートやマンション、一戸建、オフィスビルなどの不動産を取得し、オーナーとして家賃収入を得たり、値上がりを待って売却するなどして利益をあげる投資方法です。一般に不動産投資というと、この現物不動産投資を指すことが殆んどです。個人では低金利ローンを利用して物件を購入し、賃貸運用で収入を得るスタイルが主流となっています。
・小口化不動産投資とは
小口化不動産投資は、複数の投資家がお金をあわせて収益物件を取得するもので、現物不動産の共同オーナーのような形になります。高額物件でも個々の投資額は小さくなるため、将来性の高い物件も購入が可能となります。不動産会社などが投資家から資金を集めて不動産を購入し、その管理も行うことが多くなっています。購入した不動産の賃料収入から出資割合に応じて利益が分配されます。
小口化不動産投資は大別すると民法に基づく「任意組合」型と商法に基づく「匿名組合」型の二種類があります。
 匿名組合型
匿名組合型は、投資家と事業者の間で匿名組合契約を結んで事業を行います。匿名組合契約は商法第535条の規定に基くもので、投資家が事業者に出資して匿名組合員となり、その事業から生じる利益の分配を受ける契約です。金融商品取引法第2条第2項第5号に掲げられる有価証券とみなされる権利になります。
なぜ「匿名」組合かというと、不動産の所有権は事業者に帰属し組合員の所有権移転登記は行われず、投資家の名前が登記上に記載されないためです。匿名組合員は資金を提供するだけで事業の運営に関与せず、事業者の取引相手に名前が伝わることもありません。
不動産小口化商品として、現在最も多く販売されています。
任意組合型
任意組合型は、投資家と事業者の間で民法上の組合契約を結びます。任意組合契約は民法に定められた団体を作る合意であり、複数の当事者が出資して共同事業を営む契約です。事業者は組合の代表として不動産の管理・運営を行い、得られた収益を投資家に分配します。不動産の所有権は組合財産として共有となります。匿名組合型と異なるのは、投資家が対象となる不動産の共有持分権を取得する点です。共有持分権とは、不動産を複数で共有する場合の部分的な所有権のことです。匿名組合型では金銭を出資するのに対し、任意組合型では投資家が購入した共有持分を事業者に現物出資する形になります。投資家自身が不動産所有者になるため登記が必要となります。
2015年の税制改正を受け、相続税対策商品として注目されています。
・証券化不動産投資とは
不動産から生じる運用益あるいは売却益を投資家へ配分することを約束し、証券の発行等で投資家を募ることを「不動産証券化」と言います。
証券化不動産投資は、投資家からの資金調達などを行う目的で設立された会社(SPC)が不動産を証券化し、調達した資金で不動産を購入・経営、投資額に応じて収益を配当するものです。小口化不動産投資をより株式に近づけた形態とも言えます。少額から始められ、複数の不動産に投資できるためリスクを分散できます。投資信託に似た方法なので不動産投資信託とも呼ばれ、株式や投資信託のように取引が可能です。
日本ではJ-REITと呼ばれる不動産投資信託が良く知られています。

J-REITとは

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J-REIT(Jリート)は日本版の不動産投資信託です。
REITは「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」の略称で、1960年代アメリカで誕生し、1990年代に急速に需要が拡大しました。投資家から資金を集めて不動産を運用し、賃料収入や物件の売買で得られた収益を投資家に分配する金融商品です。日本版は頭にJAPANの「J」をつけてJ-REITと呼ばれています。
それまでの投資信託では、対象が主に株式や債券などの有価証券に限定されていましたが、平成12年11月の「投資信託及び投資法人に関する法律」改正により、不動産等を運用対象とすることが可能となりました。J-REITは株式や債権と同様に市場で取引され、価格や利回りが変動します。平成13年9月に初めて上場されました。
J-REITは、投資信託及び投資法人に関する法律に基づき設立された「投資法人」の形態をとっています。投資法人は不動産の運用だけを目的としてつくられ、資産運用等に係る業務を第三者に委託することが法律により義務付けられています。

不動産投資における利回り

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利回りは投資額に対してある一定期間内でどれだけの利益が見込めるかを表す指標です。預貯金や債券、株式など金融資産を運用する場合にはごく一般的に使われています。 不動産投資における利回りは「投資金額に対する1年間の収入の割合」を指します。通常「%」で表示され、主に表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類があります
・表面利回り(グロス利回り)
年間の総家賃収入を物件価格で割った指標です。投資用物件を探す際の最初の目安です。
表面利回り=年間収入÷物件価格×100
収益力をごく大まかに捉えるのに便利ですが、物件を購入した時点での単年度の指標のため、その後も維持できるかどうかはわかりません。
・実質利回り(ネット利回り)
年間家賃収入から管理費や固定資産税、保険料など諸経費を差し引いたものを、物件価格と購入時の諸経費を足したもので割った指標です。
実質利回り=(年間収入-諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100
毎年かかる税や管理費等のランニングコストも考慮した実態に近い数字と言えますが、年ごとに変化する可能性が高い数値でもあります。
表面利回り・実質利回りともに、物件を比較する際の最初の目安という程度に考えておいたほうが良いかもしれません。

まとめ

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利益を得る目的で不動産に投資する不動産投資のメリットとして、長期的に安定した収入を得られることや節税効果が見込めること、生命保険代わりになること、インフレ対策になること等があげられます。
手元にあまり資金がなくても、不動産投資ローンを利用して少額の自己資金から始めることも可能です。
不動産投資は大別すると現物不動産投資、小口化不動産投資、証券化不動産投資があり、それぞれ特徴があります。
不動産投資における利回りには主に表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)の2種類があります。